俗に住宅ローン減税と言われています。財務省が出した国の税制度の一つです。

簡単にいうと住宅を新築購入や増改築した者の税負担を少しでも緩和するため、各年分の所得税額（一部住民税からの減税もあり）から減税（控除）する制度です。

２００９年度にいままでで最大と言われた住宅ローン減税が行われました。２０１１年現在そのまま継続されています。

民間の金融機関などの住宅ローンを利用してマイホームを購入し、一定の条件を満たしていれば控除を受けることが出来ます。

まず、住宅ローンの返済期限が１０年以上あることが条件です。

また、住宅を購入または増改築してから６カ月以内に入居している、さらに年度末においても引き続き住んでいることが条件です。控除を受ける年の所得金額が３，０００万円以下であることが条件です。

マイホームを購入だけではなく性能強化のための費用やバリアフリー改修工事も一部控除対象となります。

住宅ローンの借り入れ残高の１％を所得税から１０年間、減税してくれます。減税額は最大で６００万円までです。所得税から減税しきれなかった分は、住民税から減税します。

住宅を取得した入居した時期によって最大控除額に違いがあります。そして、住宅ローン減税は、所得税（一部住民税からの減税もあり）からの減税制度なので、毎年の所得税と住民税の金額によって減税額が違ってきます。

一般住宅や長期優良住宅建物など建物の種類によっても控除額に違いがあります。

２年や３年、５年、１０年、１５年など固定期間の選択が可能です。

固定金利期間終了時点での金利で、その後の返済額が再度計算されます。

しかし、金利の変動幅や返済額について上限が設定されていないため金利が大幅に上昇すれば返済額場増加するという大変なリスクを伴います。

また、次の点にも注意しなければなりません。

金融機関において顧客獲得のための競争が激しく、キャンペーンとして他の金融機関よりも少しでも金利を低く設定しているのでこのタイプを選択する利用者が多いのが現状です。

金利の水準が借り入れ時と変わらなくても固定期間が終了するとキャンペーンも終了し金利が通常の金利に戻ってしまうため返済額が上がってしまうことがあります。

万が一、金利が上昇していれば最初にくらべて金利が増えることは覚悟しなければなりません。

返済額の増加に対する上限がないので、返済額も上限無く上がってしまう危険もあります。

ほとんどの方は再び固定金利選択型を選択するのですが、その場合でも金利が上がってしまった場合は最初に比べて金利が増えることは覚悟しなくてはいけません。

しかし、金利は半年に１度見直されますが、返済額の見直しは、５年ごとになります。また、上昇の変動幅は、２５％が上限と定められています。

半年ごとに金利が見直されるのに対して、返済額の見直しは、５年ごとになるので金利が高くなると元金の返済額が減ることになります。

そのため、金利の変動に合わせて毎月の返済額を見直す金融機関も出てきています。

変動金利の計算基準となる金利があります。住宅ローンには、一般的に短期プライムレートを用いています。変動金利のメリットは、金利水準が、固定金利と比べると低めに設定されてる点です。

金利が高く、今後、金利の低下が予測されるときには、変動金利が良いでしょう。しかし、低金利で今後金利の上昇が予想される場合には、変動金利を選択するより固定金利を選択するほうが良いでしょう。

将来、金利が上昇するとして考えます。変動金利を選択している場合、返済額のほとんどが金利に当てられ元金が減らないことがあります。また、返済額以上に金利がつくこともあります。

借り換えすることによって金利の変動に対応できます。金利の動向に注目し、支払い利息を抑えれば、総支払額を減らすことも可能です。

そのため、金利の上昇によるリスクを避けることが出来ます。

固定金利型でなおかつ元利均等返済を選択されている場合は、毎月の返済額も変わら無いので、返済の計画が、立てやすくなります。そのため人気のある住宅ローンです。

しかし、当初に設定されている金利は、変動型の金利に比べると高く設定されています。

低金利の時代には、嬉しい住宅ローンといえます。今後、金利の上昇が予想されるときには、固定金利を選択する方が良いでしょう。反対に、金利が高く今後、金利の低下が予想される場合は、固定金利にしないほうが良いでしょう。

金利の変動情報をキャッチするのが苦手なタイプの方が選ぶには、固定金利型は、一番無難な住宅ローンタイプと言えるでしょう。

ローンの金利設定は、銀行によって様々です。固定金利型を選んだ場合は、その他のタイプより金利が高く設定されておるので、各銀行の金利を調べて申し込むのが良いでしょう。

固定金利型と変動金利型の金利の差が大きければ大きいほど、変動金利の方が優位になります。

毎月の返済額は変わります。

最初のうちは、返済額が多くなりますが、元金が減ってくると利息も比例して減ってくるため返済額が少なくなっていきます。元金が均等に減るので元利均等返済方法と比べると支払う利息の総額は、少なくなります。

金利が変動し上昇しても元金は、確実に減っていくので元利均等方式に比べると、リスクは、少なくてすみます。取り扱いの金融機関は、あまりなく、また、元金均等返済方法の認識度も低く利用者が少ないのが現状です。

民間の金融機関の住宅ローンよりも公庫で利用されることが多いので、住宅ローンを考えている金融機関が元金均等返済方式を取り扱っていない場合には、公庫の取り扱いの固定型金利のフラット３５を選ぶのがお勧めです。

金利タイプと返済方法の組み合わせで考えてみると、固定型の金利で元金均等返済方法でローンを組むのが、支払い総額が一番少なくてすみます。反対に変動型の金利で元利均等返済方法をとるのが、支払い総額が一番多くなります。

元金均等返済方法では、返済当初の返済額が多いので家計における負担も大きく、敬遠されがちですが、支払い総額や５年後、１０年後、１５年後の返済義務者の年齢や返済額を考えると利用したい返済方法と言えるのではないでしょうか。

住宅ローンの多くは、この返済方法です。

元利均等返済方法のメリットは、毎回の返済額が一定なので、返済計画もたてやすく無理の無い返済が可能な点です。

デメリットは、返済開始当初は、利息の返済に充てられる割合が大きくなるので元金がなかなか減らない点です。

利息の返済の割合が減ってくると元金の返済の割合が大きくなっていきます。

変動金利型で住宅ローンを組んだ場合、元金がなかなか減らないこの返済方法は、金利の上昇の変動があった場合、大きな影響を受けます。月々の返済額は変わらないので、影響を認識しにくいのですが、支払総額を考えると一目瞭然です。

また、支払利息の総額が、元金均等返済方法に比べると多い点です。

しかし、繰上げ返済をすると支払利息の総額は、軽減できます。

繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えて、将来の返済予定分を返済予定日より前倒しで返済することです。繰り上げて返済した分は、元金の返済にすべて充てられます。元金が減るのでその分の利息がなくなります。

公的機関の融資などは、元金均等返済と元利均等返済の選択ができますが、民間の融資機関では、基本的に元利均等返済方法を取り入れているところがほとんどです。中には、選択が可能な金融機関もあります。

家庭の経済状況や家族構成、完済時の年齢などを考えてライフスタイルに合った返済方式を選択するのが良いでしょう。

余裕が出来たら繰上げ返済を考えてみてはどうでしょうか。

住宅ローンの繰上げ返済制度は、毎月の返済とは別に、住宅ローンの残高の一部を返済することをいいます。元金が減ることでその分の支払利息が発生しません。

または、元金残高を一括で返済することをいいます。まとまった額を借り入れている元金の一部として返済します。

繰上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと毎月の返済額を減らしていくタイプがあります。

返済期間を短縮するタイプは、返済額の元金の一部を支払うことで返済期間が短縮されます。ただし、月々の返済額は、かわりません。

毎月の返済額を減らしていくタイプは、返済額の元金の一部を返済します。返済の期間は、変わりませんが毎月の支払額を減らす事はできます。

どちらのタイプも総返済額は確実に減ります。しかし、返済期間を短期間にするほうが総支払額は減ります。

繰上げ返済は、早い時期に行えば行うほど、総支払額を減らすことが出来きます。返済の初期はほとんどが利息です。

そのため早期に実行すると非常に効果があります。ボーナスや臨時収入などまとまったお金が出来た場合は、検討するのが良いでしょう。

繰上げ返済にかかる手数料が発生することもありますので事前のチェックが必要です。

元利均等返済方法は、元金と利息の合計を返済額として、毎回同じ金額で返済する方法です。

最初から最後までの毎月の返済額が同じになります。当初の返済は、利息の返済分の割合が大きく元金は、なかなか減りません。しかし、元金均等返済方法に比べると支払い利息の総額は多くなります。

元金均等返済方法は、借り入れした元金を返済する回数で割った金額　＋　借り入れ残高に対する利息　を返済額とする方法です。

つまり、元金が多い間は、利息が多くなります。そのため返済当初は、返済額が大きく、家計における負担が大きくなってしまいます。

多くの住宅ローンは、元利均等返済のタイプです。

この他にもボーナス併用の返済方法などがあります。毎月返済のみの場合と比べると毎月の返済額は、低く設定できますが、ボーナス月は増額になります。

たとえば、３０００万円の借り入れ額を金利３％で３０年返済する場合、毎月返済のみならば毎月１２万６千円程度返済することになり、返済総額は、約４５５０万円程になります。

借り入れ額の３割をボーナス返済に設定した場合は、月々８万８千円ほどを返済し、ボーナス月には、２２万円返済することになります。返済総額は、４５６０万ほどになります。

業績などに左右されるボーナスは、不安定な収入といえるので、ボーナス返済をしたつもりで貯蓄に回し、可能ならば繰り上げ返済に充てるのも良いかもしれません。

住宅ローンは、借り入れ額が高額ですし、返済期間も長期になります。家庭の経済状況や完済時の年齢、家族構成などを考えて無理の無い返済額を設定することが重要です。

それは、固定金利タイプと変動金利タイプです。そして、固定期間選択型金利の３つがあります。

固定金利はローン返済を決まった金利で支払っていくものです。住宅ローンを組んだときの金利が最後まで変わらないので、返済計画が立てやすくなります。

しかし、金利が変動し、下がったときには契約時のままの金利を払いつづけなくてはなりません。金利の変動幅が、大きい場合は、借り換えがお勧めです。

逆に金利が上昇した場合でも契約時の金利で良いのでリスクは少なくてすみます。

変動金利は市場の金利よって変動します。金利は年に２回見直しされますが、返済額の変更は５年に１度行われます。ただし、返済額の上昇幅は、最大で２５％までと設定されています。

固定期間選択型金利は当初の期間(定められています)は、金利が固定で、固定の期間が終了した時点で、再度金利を見直して設定するものです。するとその時点での金利でもう一度返済額が見直されるものです。

当初の固定期間は金融機関によって設定が様々ですが、２年や３年、５年、１０年・・・など選択が可能です。その期間が終われば、変動金利型や固定期間選択型金利を選ぶことができます。

金利の動向による影響は、どのタイプを選択するかで大きく変わってきますので最終的な総支払額も大きく変わってきます。支払い金利を抑えるためには、金利のタイプ別の特徴などを良く知っておく必要があります。

その後も店頭表示利率から割引があります。

借り換えには、手数料がかかり、借り換えることで総支払額が増えてしまう心配もありますが、イオン銀行では保証料が無料のため借り換え時の費用を節約できます。

また、生活の変化等に対応しながら無理なく返済できるように変動金利から固定金利への変更も無料です。住宅ローンの一部繰り上げ返済の手数料も無料です。

８疾病保障付の住宅ローンの場合は、借り入れ本人が、３大疾病のガン・急性心筋梗塞・脳卒中または、5つの重度慢性疾患と診断され所定の支払事由に該当した場合は、保険会社の保障によりローン残高の支払いが不要になります。

イオン銀行の８疾病保障付の住宅ローンは、借り換えの場合でも申し込みが出来ます。現在の住宅ローンの保障内容では心配な方や将来のために大きな病気に備えた保障を希望する場合は検討してみるのが良いでしょう。

イオン銀行住宅ローン利用とイオンカードの入会によってイオンでの買い物に割引があるというサービスもあります。

現在の不況において節約目的での住宅ローンの借り換えが注目されています。

借り換えるだけで総支払額が、大幅に減額される場合もあるからです。

人気のある住信SBIネット銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が最大の特徴でしょう。

住信SBIネット銀行はネット銀行なので店舗にかかる家賃や人件費などのコストが削減されます。

住宅ローンの返済期間中の万一に備えて保険に加入することでローン残額は保険金で完済されます。この団体信用生命保険の保険料は住信SBIネット銀行が負担します。

また、住信SBIネット銀行では８疾病保障特約も無料です。

８疾病保障とは、所定の疾病に対して就業不能状態になった場合、月々の住宅ローンの返済を保障してくれます。月々の住宅ローンの返済金相当額が保険会社より支払われます。

支払われた保険料を毎月の返済額に充当するという仕組みになっています。保証される期間は、１度の就業不能状態に対して１２ヶ月間です。そして、その後も就業不能状態が１２ヶ月以上続いた場合は、住宅ローンの残高が０円になります。

住信SBIネット銀行では住宅ローンの総支払額を減らすための近道である一部繰上げ返済にかかる手数料も０円です。返済額も１円以上１円単位で可能です。

全額繰上げ返済の場合でも変動金利を選択している場合は手数料は０円です。
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