そこで住宅ローンにともなうリスクも頭の片隅に入れて置くのが用意でしょう。万が一の時のために備えも必要になってきます。

住宅ローンのリスクで一番予期せぬものは、金利の変動です。

金利が数パーセント上昇することによって、住宅ローンの総返済額は、大きく変わってきます。それにより破綻した事例も良く耳にします。

「将来的に金利の上昇は、あるかもしれないけど、大丈夫だろう」と思って住宅ローンを借りることが多いでしょう。金利の変動については、そんなに真剣に考えてはいないでしょう。
家庭の事情の変更によりリスクを生むこともあります。

住宅ローンは、何十年にもにわたるローンになります。その間に事情が変わることも考えられます。

たとえば、転勤等の理由によりマイホームを手放す、または、賃貸にださなければならないケース等です。売却に当たっては、ローン残額より高額で購入が決まれば問題ないですが、低い価格でしか売却できない場合は赤字になります。

賃貸の場合でも同じです。ローンの返済額より低い額の賃料の場合は、赤字になります。

サラリーマンであれば、将来、給料が減少してしまう、失業してします、会社が倒産してしまう等のリスクがあります。自営業でも同じです。経営不振や倒産やなどのリスクが、発生する可能性は、大いにあります。

一番の注目は、借り入れにかかる総額を比較してみることです。支払い金利や、保証料や手数料などの諸費用を含めた総支払額を確認することです。

他にも金利優遇の条件や繰上げ返済時の手数料などもしっかり確認する必要があります。住宅ローンの繰上げ返済は、最も儲かる資産の運用方法なのです。

金利が優遇されていて、保証料や団体信用生命保険料が無料であったり、繰上返済時の手数料が無料です。また、１円から可能な繰上返済をネットで無料で出来てしまいます。新生銀行の住宅ローンは、人気のある住宅ローンです。

住友信託銀行とＳＢＩの合弁でできた住信ＳＢＩネット銀行は、サービス等も非常に優良です。住宅ローンに８つの疾病に対する保険が無償でついてきます。

短期の固定型住宅ローンを検討中ならイオン銀行がオススメです。

低金利なうえ、保証料や金利の変更時や繰り上げ返済時の手数料が無料です。初期コストが安いので、借り換えなどを検討中の方にもお勧めです。また、イオンで買い物をすると５％ＯＦＦになったりお客様感謝デーには１０％ＯＦＦになったりと主婦には、嬉しい特典があります。

その特徴は、住宅ローンの残高から貯金の残高をひいた金額に対して金利がかかる点です。

住宅ローンの借り入れ残額のうち貯金額と同じ金額分に対しては、金利が０％になるということです。住宅ローンと預金が一体として取り扱つかわれるということです。

預金をすることで繰上げ返済する場合と同じ利息の軽減ができることになります。繰り上げ返済してしまうと手元に現金は、残りません。いざというときのための貯蓄を考えているる方には、嬉しい仕組みでしょう。

貯金が増え、金利は軽減されるのです。低金利時代ですので少しの利息を期待するよりも、住宅ローンの支払い金利を減らすほうがお得では無いでしょうか。

ただし、金利の基準が高めに設定されているというデメリットはあります。また、住宅ローンの利息軽減にあたる部分の普通預金には金利がつきません。

預金連動型住宅ローンで借り入れや借り換えを検討されている場合は、自己資金をどのぐらい用意できるかと、住宅ローンの金利がどのぐらい軽減されるかを計算してからを検討すると良いでしょう。

住宅ローンを利用する金融機関によって保証会社は違ってきます。保証会社が受け取る保証料も多少違ってきます。

また、住宅ローンの借入金額と返済期間によって保証料は異なります。返済期間が長期になればなるほど保証料は高くなってきます。

保証料は住宅ローンを借りるときの諸費用として含まれ、諸費用の大半を占めています。

ほとんどの場合が、住宅ローンの契約時に一括で支払うことになりますが、一定の金利を上乗せして分割で支払う方法もあります。

ローンの返済が困難になったら、住宅ローンは返済しなくても良いんじゃないか？と思いがちですが、それは、大きな間違いです。

保証会社は、連帯保証人なので返済が困難になったら金融機関に代位返済を行ってくれます。しかし、後に保証会社より返済を迫られることになります。そして保証会社が担保を処分する権限を持っています。

<誰もが嫌がる保証人になってもらうために支払うお金が保証料なのです。無駄なお金のようにも思われますが、span class="u blue">保証人がいなければ、住宅ローンは組めませんので無駄なお金では無いのかもしれません。

最近では、保証料を含んで借りることができたり、保証料が無料の住宅ローン商品も登場しています。担保が大幅に足りない場合は保証料率を上げたりという商品もあります。

新規の住宅ローンの審査も借り換えの住宅ローンの審査も審査基準は大体同じです。

借り入れ人の雇用形態、年収、勤続年数。また、物件の居住年数、クレジットやローンの返済暦などを審査の対象とします。

借り換えローンの場合は、新規でローンを組む場合と物件の評価額が変わってきます。

土地は、価格変動がありますし、建物は、年数が経つと資産価値が下がってきます。そのため、物件の価値に対する貸し出し金額の比率も変わってきます。

年収に対する住宅ローンの返済額も新規の場合とでは、変わってきます。

借り換えの場合は、年間の返済額が年収の２５％程度を基準とするところが多いようですが、新規の場合は、比率が３０％～３５％程度になります。

日本では、不動産価値の下落が続いています。そのため、多くの物件の住宅ローンが担保割れになっています。担保割れとは、物件の担保評価額が、現在の借入金の残高よりも下回っている状態のことを言います。

今までは、担保割れ物件の借り換えは困難でしたが、最近では借り換え可能な金融機関が増えてきています。物件評価以上の金額を貸してくれる金融機関も出えてきています。

しかし、評価額を超えた融資を行うということは、金融機関にとってはかなりのリスクを背負うことになります。審査基準はまちまちといわれていますが、リスクが大きい分だけ審査は厳しくなるのは間違いないでしょう。

①返済総額を減らすこと

②月々の返済額を減らすこと

③金利の上昇によるリスクを減すこと
　（変動金利の場合）

それぞれの目的に合った住宅ローンの借り換えを考えることが賢い借り換えといえるでしょう。

総返済額を減らすための借り換えならば、より低い金利の商品を選ぶことです。高金利のときにローンを組んだ人は、ローンの借り換えをするのが早道です。

また、借り換えにかかる諸費用を計算し、返済総額が少なくなるものを選びましょう。月々の返済額を減らすための借り換えも同様です。

金利の上昇によるリスクを減すための借り換えならば、変動金利型や固定金利選択型から、固定金利型の住宅ローンに借り換えるのが良いでしょう。

固定金利ですので安心感があります。しかし、この場合、月々の返済額は増えてしまう可能性が高いです。

金利上昇のリスクを減らすための借り換えには、次のような借り換え方法もあります。

たとえば子供が小さい時期や学校に通っている時期などなにかとお金の支出の多い期間は、固定金利を選んでおいてその後、住宅ローンの返済額が家計に対して負担が小さくなってきたら固定金利選択型のローンに借り換えるのもリスク回避になるでしょう。

世の中の景気にあわせて金利が見直しされる変動金利プランも市場金利が下がると低く設定されるため、低金利の間は、変動型を利用するのも良いでしょう。

そして、金利が上昇してきたら見直すのも良いと思います。固定金利と併用することで上手に総支払い金利を少なくすることが出来るのです。

また、借り換えの際に忘れてはいけないのが、借り換えにかかる諸費用です。

同じ金融機関内で借り換えると抵当権の抹消が不要だったり、諸費用を抑えることが出来る場合もあります。

借り換えによる繰上げ返済にかかる手数料を無料で行っている金融機関もあります。他にも医療保証つきのローンも付帯が無料か有料かなども選択のポイントです。

今より金利が低くなったり、毎月の返済額が少なくなるかも知れませんが、住宅ローンを借り換えるには、諸費用が発生します。

この諸費用が、借り換えを決めかねる１つの理由ではないでしょうか？

住宅ローンの諸費用といっても返済残額や返済完了までの予定期間によって大きく変わってきます。

諸費用って一体どういうものが含まれているのでしょうか？

まずは、保証料です。保証会社に支払うものです。金額は、融資額によります。最近では、保証料無料の金融機関も出てきています。

住宅ローンを借り換える場合は、土地・建物に設定された抵当権を一度、抹消して新たに抵当権を設定しなければなりません。

必要な金額は、司法書士に払う報酬と印紙代です。依頼する司法書士によって金額は、異なります。それに伴う登録免許税と印紙税もかかります。

現在の住宅ローンを完済して借り換えることになりますので、一括による繰上げ返済の手数料もかかってきます。

最近では、事務手数料無料という金融機関もありますが、この事務手数料も諸費用として考えておくべきでしょう。

以上のことから簡単に諸費用といっても数十万円かかることは、間違いありません。やはり、借り換えるべきかどうか迷ってしまいますよね。最近では、住宅ローンの残高に諸費用を上乗せして融資してくれる金融機関がほとんどです。

借り換え易くなりますが、ローン残高が増えてしまいます。借り換えを検討している場合は、一度、試算してみるのが良いでしょう。

人気がある理由としては、金利変動が無く、返済期間も最長３５年間という長期間で、金融機関に比べると低金利に設定されている点です。

また、保証料・保証人が必要ありません。繰上げ返済や返済条件の変更の際にも手数料が要りません。

フラット３５を利用するに当たっては、様々な条件があります。

現在の住宅ローンからフラット３５への借り換えも可能でがやはり条件があります。借り換えの対象になる物件が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうかです。住宅の新築時期によって異なります。

フラット35の受付窓口は、全国の提携金融機関で受付が可能です。借り入れや返済、その他さまざまな相談を近くの金融機関出来るので大変便利です。

それぞれの金融機関によって金利や事務手数料などを自由に設定しますので同じフラット３５でもかなり違ってきます。また。金融機関独自のキャンペーンやサービスを行っているので差が出きます。

そのため、借り入れ時の事務手数料と元金と支払利息額の総支払額を比較するのが良いでしょう。

俗に住宅ローン減税と言われています。財務省が出した国の税制度の一つです。

簡単にいうと住宅を新築購入や増改築した者の税負担を少しでも緩和するため、各年分の所得税額（一部住民税からの減税もあり）から減税（控除）する制度です。

２００９年度にいままでで最大と言われた住宅ローン減税が行われました。２０１１年現在そのまま継続されています。

民間の金融機関などの住宅ローンを利用してマイホームを購入し、一定の条件を満たしていれば控除を受けることが出来ます。

まず、住宅ローンの返済期限が１０年以上あることが条件です。

また、住宅を購入または増改築してから６カ月以内に入居している、さらに年度末においても引き続き住んでいることが条件です。控除を受ける年の所得金額が３，０００万円以下であることが条件です。

マイホームを購入だけではなく性能強化のための費用やバリアフリー改修工事も一部控除対象となります。

住宅ローンの借り入れ残高の１％を所得税から１０年間、減税してくれます。減税額は最大で６００万円までです。所得税から減税しきれなかった分は、住民税から減税します。

住宅を取得した入居した時期によって最大控除額に違いがあります。そして、住宅ローン減税は、所得税（一部住民税からの減税もあり）からの減税制度なので、毎年の所得税と住民税の金額によって減税額が違ってきます。

一般住宅や長期優良住宅建物など建物の種類によっても控除額に違いがあります。

２年や３年、５年、１０年、１５年など固定期間の選択が可能です。

固定金利期間終了時点での金利で、その後の返済額が再度計算されます。

しかし、金利の変動幅や返済額について上限が設定されていないため金利が大幅に上昇すれば返済額場増加するという大変なリスクを伴います。

また、次の点にも注意しなければなりません。

金融機関において顧客獲得のための競争が激しく、キャンペーンとして他の金融機関よりも少しでも金利を低く設定しているのでこのタイプを選択する利用者が多いのが現状です。

金利の水準が借り入れ時と変わらなくても固定期間が終了するとキャンペーンも終了し金利が通常の金利に戻ってしまうため返済額が上がってしまうことがあります。

万が一、金利が上昇していれば最初にくらべて金利が増えることは覚悟しなければなりません。

返済額の増加に対する上限がないので、返済額も上限無く上がってしまう危険もあります。

ほとんどの方は再び固定金利選択型を選択するのですが、その場合でも金利が上がってしまった場合は最初に比べて金利が増えることは覚悟しなくてはいけません。

しかし、金利は半年に１度見直されますが、返済額の見直しは、５年ごとになります。また、上昇の変動幅は、２５％が上限と定められています。

半年ごとに金利が見直されるのに対して、返済額の見直しは、５年ごとになるので金利が高くなると元金の返済額が減ることになります。

そのため、金利の変動に合わせて毎月の返済額を見直す金融機関も出てきています。

変動金利の計算基準となる金利があります。住宅ローンには、一般的に短期プライムレートを用いています。変動金利のメリットは、金利水準が、固定金利と比べると低めに設定されてる点です。

金利が高く、今後、金利の低下が予測されるときには、変動金利が良いでしょう。しかし、低金利で今後金利の上昇が予想される場合には、変動金利を選択するより固定金利を選択するほうが良いでしょう。

将来、金利が上昇するとして考えます。変動金利を選択している場合、返済額のほとんどが金利に当てられ元金が減らないことがあります。また、返済額以上に金利がつくこともあります。

借り換えすることによって金利の変動に対応できます。金利の動向に注目し、支払い利息を抑えれば、総支払額を減らすことも可能です。

そのため、金利の上昇によるリスクを避けることが出来ます。

固定金利型でなおかつ元利均等返済を選択されている場合は、毎月の返済額も変わら無いので、返済の計画が、立てやすくなります。そのため人気のある住宅ローンです。

しかし、当初に設定されている金利は、変動型の金利に比べると高く設定されています。

低金利の時代には、嬉しい住宅ローンといえます。今後、金利の上昇が予想されるときには、固定金利を選択する方が良いでしょう。反対に、金利が高く今後、金利の低下が予想される場合は、固定金利にしないほうが良いでしょう。

金利の変動情報をキャッチするのが苦手なタイプの方が選ぶには、固定金利型は、一番無難な住宅ローンタイプと言えるでしょう。

ローンの金利設定は、銀行によって様々です。固定金利型を選んだ場合は、その他のタイプより金利が高く設定されておるので、各銀行の金利を調べて申し込むのが良いでしょう。

固定金利型と変動金利型の金利の差が大きければ大きいほど、変動金利の方が優位になります。

毎月の返済額は変わります。

最初のうちは、返済額が多くなりますが、元金が減ってくると利息も比例して減ってくるため返済額が少なくなっていきます。元金が均等に減るので元利均等返済方法と比べると支払う利息の総額は、少なくなります。

金利が変動し上昇しても元金は、確実に減っていくので元利均等方式に比べると、リスクは、少なくてすみます。取り扱いの金融機関は、あまりなく、また、元金均等返済方法の認識度も低く利用者が少ないのが現状です。

民間の金融機関の住宅ローンよりも公庫で利用されることが多いので、住宅ローンを考えている金融機関が元金均等返済方式を取り扱っていない場合には、公庫の取り扱いの固定型金利のフラット３５を選ぶのがお勧めです。

金利タイプと返済方法の組み合わせで考えてみると、固定型の金利で元金均等返済方法でローンを組むのが、支払い総額が一番少なくてすみます。反対に変動型の金利で元利均等返済方法をとるのが、支払い総額が一番多くなります。

元金均等返済方法では、返済当初の返済額が多いので家計における負担も大きく、敬遠されがちですが、支払い総額や５年後、１０年後、１５年後の返済義務者の年齢や返済額を考えると利用したい返済方法と言えるのではないでしょうか。

住宅ローンの多くは、この返済方法です。

元利均等返済方法のメリットは、毎回の返済額が一定なので、返済計画もたてやすく無理の無い返済が可能な点です。

デメリットは、返済開始当初は、利息の返済に充てられる割合が大きくなるので元金がなかなか減らない点です。

利息の返済の割合が減ってくると元金の返済の割合が大きくなっていきます。

変動金利型で住宅ローンを組んだ場合、元金がなかなか減らないこの返済方法は、金利の上昇の変動があった場合、大きな影響を受けます。月々の返済額は変わらないので、影響を認識しにくいのですが、支払総額を考えると一目瞭然です。

また、支払利息の総額が、元金均等返済方法に比べると多い点です。

しかし、繰上げ返済をすると支払利息の総額は、軽減できます。

繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えて、将来の返済予定分を返済予定日より前倒しで返済することです。繰り上げて返済した分は、元金の返済にすべて充てられます。元金が減るのでその分の利息がなくなります。

公的機関の融資などは、元金均等返済と元利均等返済の選択ができますが、民間の融資機関では、基本的に元利均等返済方法を取り入れているところがほとんどです。中には、選択が可能な金融機関もあります。

家庭の経済状況や家族構成、完済時の年齢などを考えてライフスタイルに合った返済方式を選択するのが良いでしょう。

余裕が出来たら繰上げ返済を考えてみてはどうでしょうか。

住宅ローンの繰上げ返済制度は、毎月の返済とは別に、住宅ローンの残高の一部を返済することをいいます。元金が減ることでその分の支払利息が発生しません。

または、元金残高を一括で返済することをいいます。まとまった額を借り入れている元金の一部として返済します。

繰上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと毎月の返済額を減らしていくタイプがあります。

返済期間を短縮するタイプは、返済額の元金の一部を支払うことで返済期間が短縮されます。ただし、月々の返済額は、かわりません。

毎月の返済額を減らしていくタイプは、返済額の元金の一部を返済します。返済の期間は、変わりませんが毎月の支払額を減らす事はできます。

どちらのタイプも総返済額は確実に減ります。しかし、返済期間を短期間にするほうが総支払額は減ります。

繰上げ返済は、早い時期に行えば行うほど、総支払額を減らすことが出来きます。返済の初期はほとんどが利息です。

そのため早期に実行すると非常に効果があります。ボーナスや臨時収入などまとまったお金が出来た場合は、検討するのが良いでしょう。

繰上げ返済にかかる手数料が発生することもありますので事前のチェックが必要です。